ひやんの業務日記

うちの母親が
住宅新聞
より見つけました


マンション１室90万円

比屋根家
素人競売人に参入？

目指せ島田しんすけ。

と思い
http://bit.sikkou.jp/


で調べてみました。


なるほど


からくりがわかりました。

ここからは、上記サイトからダウンロードできる資料（物件明細書・現況調査書・評価書）からの推測です。


違うこともあるのであしからず


まず
マンションではなく、一戸建てでした。

なぜ、新聞にマンションとでてたのかというと、
区分所有建物という区切りだったからですね



もともと、１階だけの建物にその後２階部分が増築されてます。

このとき、１階と２階を一個の建物とせず、別々の建物として
１階と２階の所有権者を別にして登記してあります。

そうすると、見た目1戸建てなのに、
階や部屋ごとに区分して所有権を分けるマンションと同じように
登記されているのです。

分類が「区分所有建物」なので新聞上は、「マンション」
となっているのです。


なるほど


まぁ、1戸建てでも90万ならいいや～
と思い

調べていきますと



建物の所有者が土地の賃貸料を払わず賃貸借契約が解除されちゃってます。


簡単にいうと


土地の所有者は、この建物のある土地を不動産会社を通して一般の人に貸していた。


土地を借りた人が現在の建物を建てた（40年以上前）


土地を借りていた人が土地の賃料払えなくなる。


困った、土地の所有者が裁判所を通して
建物収去土地明渡しを求める
→土地所有者の勝訴判決が確定しています。


つまり、建物の所有者は、
土地の不法占拠者とになり建物をぶっこわして更地にもどして土地を返すことになった


でも、建物を壊してくれない


そこで、
土地の所有者が

未払いの賃料等を理由に
差し押さえて競売にかけている


こういう状況ですかね。
違ったらごめんなさい。


たぶんですが


土地の所有者は、自分で競売で落とすのかもしれません。



おそらく
更地にして新しい建物を建てて、売りor賃貸に出したいかもしれません。


でも、
建物を壊すのは所有権の関係上
所有権者しかできない。


そこで、裁判所の競売システムを使って
土地の所有権者自身or管理会社が所有権者になろうとしているのでは
ないのでしょうか。


ちなみに
90万円という評価額が出ている理由は

評価書によると


「...建物の収去明渡命令が出ていることから、
敷地について利用権価格は認められない。
建物については取り壊しが必要なことから、
再調達原価の５％を廃材としての市場価格を査定した。」

→敷地については、出て行かないといけないので利用権分の価値ない。
しかも、建物は、壊さないといけないので建物の価値もない。
さらに、築４０年以上なんで廃材の価値としても....


というわけで９０万円という数字が出ていたのですね。



もし仮に私が競売を通して買いますと

土地の利用者と賃貸借関係に入れればよいですけど。


だめですと


結局

土地の不法占拠者状態ですかね～